En cas de défaillance du locataire (notamment dans le non-paiement des loyers), il est nécessaire pour le bailleur de se référer à la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation, pour résilier le bail d’habitation.
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
Cette clause permet au bailleur de mettre fin au bail conclu, sans qu’il n’y ait besoin de formalité judiciaire en cas de manquement par le locataire de ses obligations stipulées au bail.
Ce commandement doit nécessairement être délivré par voie de commissaire de justice.
Quels sont les changements intervenus ?
Avant la réforme en date du 27 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la clause résolutoire du bail d’habitation était acquise de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeurée sans effet.
Cette réforme du 27 juillet 2013 est venue réduire le délai de deux mois à six semaines afin de permettre aux bailleurs de faire application de leurs droits plus rapidement, en cas de manquement contractuel du locataire. L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a ainsi été modifié.
Cette réforme devait s’appliquer pour tous les baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi.
Mais qu’en est-il des baux conclus avant cette réforme ?
La question s’était posée de savoir si cette réforme était applicable aux baux d’habitation rédigée antérieurement.
La question est pertinente, et un avis de la Cour de cassation a été rendu le 27 juin 2024. Il ressort de cet avis une position claire : l’article relatif au délai de six semaines, « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».
Autrement dit, les baux conclus avant la réforme sont toujours soumis aux stipulations contractuelles qui régissaient les relations bailleur-locataire au jour de la conclusion du bail. Le délai de six semaines ne s’applique donc pas de manière automatique.
Que faut-il faire dans ce cas ?
En tant que bailleur, il vous est préconisé de mettre à jour les stipulations de votre bail d’habitation lorsque la durée de celui-ci arrive à expiration, aux fins de mettre en conformité le bail avec les nouvelles dispositions légales. En effet, en insérant une clause résolutoire en accord avec la réforme de 2023, vous pourrez bénéficier de la réduction du délai d’acquisition de la clause résolutoire à six semaines eu lieu de deux mois.
Vous n’aurez donc plus besoin d’attendre deux mois de non régularisation de la part de votre locataire pour vous prévaloir de l’acquisition de cette clause résolutoire.
Le cabinet Dumont Soleil vous accompagne pour :
- relire, rédiger et sécuriser la rédaction de vos baux d’habitation,
- vous accompagner lors de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire,
- faire constater devant le juge du contentieux et de la protection l’acquisition de votre clause résolutoire
- suivre l’expulsion locative, en collaboration avec le commissaire de justice, en dernier recours.
