Comment expulser son locataire face aux impayés ?

25 mai 2022 | Contentieux, Droit de l'immobilier

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Bailleur et locataire sont liés par des obligations contractuelles auxquels ils ne peuvent échapper. Cependant, il arrive que le locataire manque à son obligation de règlement des loyers. Dans ce cas, le bailleur devra respecter des étapes précises pour procéder à l’expulsion de son locataire.

I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

En cas de loyers impayés et en référence à la clause résolutoire de votre bail d’habitation, le bailleur devra adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer nécessite de se rapprocher d’un huissier de justice.

Le commandement de payer doit être accompagné d’un décompte exact des sommes dues au titre des loyers et charges. Il doit reproduire intégralement la clause résolutoire intégrée dans le bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et par l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement sous peine de nullité.

La résiliation du bail ne sera effective qu’après deux mois après la délivrance du commandement infructueux.

Ainsi, dès lors que le délai de deux mois est passé sans que le locataire n’ai exécuté ses obligations, la clause résolutoire prend effet et le locataire est déchu de droit au logement.

Si le locataire se maintient dans les lieux, vous serez en droit de réclamer des indemnités d’occupation équivalente au montant du loyer.

Depuis le 1er janvier 2015, l’article 27-II de la loi ALUR prévoir que le bailleur a l’obligation d’informer la commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex) deux mois avant la délivrance d’une assignation.

II. Assignation

À ce stade de la relation entre le bailleur et le locataire, la question du recours au juge est indispensable et est considérée comme la dernière solution possible puisque tout moyen de conciliation amiable a échoué.

Le bailleur doit alors saisir la justice pour :

  • faire constater l’acquisition de la clause résolutoire;
  • obtenir la résiliation du bail ;
  • demander la condamnation du locataire à régler les loyers et charges impayés ainsi que les indemnités d’occupation depuis la prise d’effet de la résiliation ;
  • ordonner l’expulsion de votre locataire.

Le juge compétent est le juge du contentieux et de la protection du lieu de situation de l’immeuble.

L’assignation requiert des exigences de forme afin de la rendre valide. En effet, il est impératif de la notifier dans un premier temps au locataire par acte d’huissier au moins deux mois avant la date de l’audience.

Le cabinet vous accompagne lors de la saisine du juge du contentieux et de la protection et de la rédaction de l’assignation.

Le bailleur doit donc laisser s’écouler un délai de quatre mois entre l’envoi du commandement de payer et l’assignation en expulsion.

III. La procédure devant le juge des contentieux et de la protection (JCP)

L’affaire ne sera que très rarement plaidée à la première instance, sauf si votre locataire est absent.

Le juge pourra ainsi faire constater la résiliation du bail mais octroyer des délais de paiement au locataire pour régler sa dette locative, qui pourront aller jusque 24 mois.

Ce n’est qu’une fois que l’ordonnance d’expulsion est rendue, s’il y en a une qu’il faut la signifier au locataire.

IV. L’exécution du jugement et l’expulsion

Une fois la décision rendue, il faut faire signifier le jugement au locataire.

L’huissier adressera alors dans le même temps un commandement d’avoir à quitter les locaux dans les huit jours.

Ce commandement sera également notifié au Préfet par courrier recommandé avec accusé de réception.

Là encore s’ajoute un nouveau délai de deux mois. En effet, l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

Le délai d’expulsion du locataire pourra être rallongé si le locataire saisit le juge de l’exécution après la signification du commandement en demandant des délais de grâce, au sens de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

La durée de ce délai varie de 3 mois à 3 ans. La mise en place de ce délai est effectuée en prenant en compte la bonne volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, de son âge, son état de santé, etc.

Le cabinet accompagne les locataires lors de la saisine du juge de l’exécution pour obtenir des délais de grâce.

V. Le recours à la force publique

Lorsque l’occupant se maintient dans les lieux malgré tout, le bailleur peut faire appel au concours de l’Etat afin de faire expulser l’occupant :

« L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation. » (Article L153-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Si l’Etat ne répond pas à ce concours dans les deux mois de la demande, le bailleur sera en droit de réclamer une indemnisation pour le préjudice subi.

Toute procédure d’expulsion doit bien entendu être exercée avant la période hivernale.

En effet, toute procédure d’expulsion se trouvera suspendue durant la période hivernale, c’est-à-dire du 1er novembre au 31 mars est suspendue (Article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).

En définitive, l’expulsion d’un locataire, occupant qui ne paie plus ses loyers est très longue, difficile et coûteuse, elle répond à des exigences de forme complexe. Il est donc nécessaire de faire appel à un avocat avant de mettre en place une telle démarche et préalablement de prendre ses dispositions, avant la signature du bail, à la situation financière de votre locataire.

Le cabinet vous accompagne dans la procédure d’expulsion de votre locataire.

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