Distinction entre bail meublé et non meublé
La distinction entre un bail d’habitation meublé et non meublé repose sur la présence ou l’absence de mobilier dans le logement loué.
En vertu de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, sans qu’il ait besoin d’apporter ses propres meubles.
En somme, le locataire doit pouvoir y dormir, y préparer et y prendre ses repas ainsi que faire sa toilette.
De même, la jurisprudence rappelle de manière constante que le mobilier garnissant le local doit être suffisant autant en quantité qu’en qualité.
Mobilier minimum requis pour un logement meublé
Lorsqu’on loue un logement meublé, il est crucial de se conformer au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui énumère le mobilier minimum devant être présent dans un logement meublé pour être considéré comme tel :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Il est fréquent que le juge requalifie le bail meublé en bail non meublé lorsqu’un élément de cette liste est manquant.
Intention des parties et précautions à prendre
La qualification de location meublée doit découler de la commune intention des parties de louer en meublé (Cass. ass. plén., 3 mai 1956) et que la seule mention au sein du contrat de bail est insuffisante à établir cette commune intention des parties.
Inventaire des lieux
L’une des mesures de précaution essentielles pour éviter la requalification en bail non meublé est de veiller à ce que l’inventaire de l’état des lieux soit précis et complet. Ce document doit détailler de manière exhaustive le mobilier présent dans le logement au moment de la signature du bail. Il est recommandé d’inclure une liste détaillée des meubles et équipements fournis, ainsi que leur état et leur description.
Charge de la preuve
La charge de la preuve du caractère meublé incombe au bailleur.
L’absence de cet inventaire ou le fait qu’il soit incomplet est une cause fréquente de requalification d’une location meublée (CA Paris, 6e ch. B, 24 avr. 2003), mais d’autres éléments probants peuvent être apportés à l’instar de photographies datées d’avant la signature du bail ou encore une attestation de témoin de l’agent immobilier ayant procédé à l’état des lieux d’entrée.
Les conséquences d’une requalification
Meubler le logement ou réduction de loyer
Si le bail d’habitation meublé est requalifié en bail non meublé, le locataire pourra demander au propriétaire de meubler le logement conformément aux exigences légales ou obtenir une réduction de loyer.
Contentieux relatif au congé
Il est possible que dans un contentieux relatif à un congé délivré au locataire, le juge prononce la requalification du bail. Et dans ce cas, le congé lié à un bail mal qualifié, est nécessairement privé de tout effet.
En effet, contrairement au bail d’habitation meublé, les articles 10 et 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le contrat de location non meublé est conclu pour une durée au moins égale à trois ans (contre un an pour un logement meublé). Aussi, le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois avant la date d’échéance du bail pour un logement non meublé (contre trois mois pour un logement meublé). S’ajoutent à cela d’autres différences concernant les conditions de forme.
Invalidité du congé et expulsion du locataire
Lorsque le bail est requalifié, il en résulte que le bailleur n’a pas donné congé dans les conditions de forme et de délai prévues légalement pour le bail non meublé et le congé délivré est déclaré invalide.
Par conséquent, le bail n’est pas résilié et toute demande tendant à l’expulsion du locataire est sans objet.
Le bailleur doit donc faire preuve de vigilance lors de la signature du bail afin d’éviter la requalification de son bail et les problèmes en résultant. En tout état de cause, un avocat spécialisé en immobilier sera toujours en mesure de fournir des conseils personnalisés lors de contentieux locatifs.
