Lors d’un achat d’un bien immobilier avec un contrat de location en cours : attention aux mauvaises surprises !
L’acquisition d’un bien ne donne pas toujours le droit d’y habiter dans l’immédiat.
En cas d’achat d’un bien occupé :
Si un locataire est déjà en place, tout dépendra de l'échéance du bail en cours à la date de l'achat.
- Si le terme du bail en cours intervient plus de 2 ans après l’acquisition : le bailleur peut donner congé au terme du bail ;
- Si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition : le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
Ainsi, lors d’un achat immobilier avec un contrat de bail en cours, le propriétaire du logement souhaitant reprendre son logement pour y habiter devra respecter un délai de 2 ans à compter de la date d’achat pour donner congé à son locataire.
Il n’y a donc pas de reconduction du bail, mais une prolongation légale du contrat.
Ce congé devra nécessairement respecter certaines conditions :
Notification au locataire 6 mois avant la date de reprise en cas de location vide et 3 mois avant en cas de location meublée. (Article 15 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
De manière générale, le congé envisagé peut également être sans effet lorsque le locataire est protégé :
En effet, certains locataires, désignés comme "protégés", jouissent d'un statut distinct, notamment en ce qui concerne la résiliation de leur bail.
La personne protégée peut être soit le locataire lui-même lorsqu’il a plus de 65 ans (et que ces ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté), soit la personne à charge du locataire lorsque celle-ci a plus de 65 ans.
Il conviendra d’avoir une vigilance accrue lorsque le logement acheté est occupé, et vous procurer le bail d’habitation ainsi que toutes les informations nécessaires concernant les locataires et occupants en place.
Le cabinet d’avocat Dumont Soleil vous accompagne pour réaliser et sécuriser votre achat immobilier avec un contrat de bail en cours.
Ces questions s'inscrivent dans notre accompagnement en droit immobilier contentieux et conseil, qui couvre les ventes immobilières avec leurs spécificités.
Si vous souhaitez récupérer le logement à l'issue du bail en cours, les règles sur les congés du bailleur s'appliquent intégralement à votre situation d'acquéreur.