Les règles en matière de congés des baux d’habitation sont définies par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Dans un souci de protection du locataire, lorsqu’un bailleur souhaite récupérer son bien qui fait l’objet d’un bail d’habitation, il ne peut pas exiger du preneur de quitter les lieux immédiatement.
I – Les motifs de délivrance d’un congé
1. Reprise du bien locatif pour y habiter :
Le bailleur devra impérativement faire du bien repris sa résidence principale, et non secondaire.
La reprise du bien locatif pour y habiter pourra bénéficier au bailleur ou à l’un de ses proches. Dans ce dernier cas, les bénéficiaires sont limitativement énumérés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- conjoint ;
- partenaire (PACS) ;
- concubin avec lequel le bailleur vit depuis plus d’un an à la date du congé ;
- ascendant ou descendants ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé devra préciser les noms et adresse du bénéficiaire ainsi que le lien de parenté, à peine de nullité.
2. Reprise du bien locatif pour le vendre :
De manière générale, la reprise du logement locatif pour vente ne pourra intervenir que trois ans après la date d’acquisition du bien immobilier.
Le congé devra nécessairement comporter le prix et les conditions de la vente.
Le congé pour vente emportera droit de préemption au profit du locataire (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).
3. Reprise du bien locatif pour motif légitime et sérieux :
Les motifs sérieux et légitimes sont variés et peuvent être caractérisés :
- de manquements aux obligations du locataire. Sans que cette liste ne soit exhaustive, il peut s’agir de : sous location non autorisée, trouble du voisinage, absence d’assurance des locaux, défaut de paiement des loyers, etc.
- de motifs extérieurs au locataire : reconstruction après démolition, réhabilitation, rénovation, etc.
II – Les modalités de délivrance du congés pour le bailleur :
Le bailleur doit envoyer le congé comprenant les motifs et les informations nécessaires, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier à défaut, soit encore par lettre remise en main propre contre récépissé.
Il sera toujours préconisé au bailleur de délivrer congé par acte d’huissier.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit pour le bailleur l’obligation de joindre au locataire « une notice d’information sur les obligations du bailleur, voies de recours et indemnisation du locataire ».
Le bailleur doit aussi respecter un délai de préavis de 6 mois. En revanche, si c’est une location meublée, le délai de préavis est réduit à 3 mois.
Ainsi, contrairement au preneur qui peut donner congé à tout moment, le bailleur doit donner congé que pour le terme du bail.
III – Les moyens de défense du locataire face à un congé contesté ou frauduleux
Dans de nombreux cas, le locataire insatisfait de la délivrance d’un congé pourra le contester devant le juge du contentieux et de la protection.
En tout état de cause, et même après l’expiration du délai de préavis, le bailleur ne pourra expulser le locataire sans titre exécutoire. Le Bailleur sera donc dans l’obligation de saisir la justice pour faire constater la validité de son congé et ordonner l’expulsion de son locataire.
Stratégiquement, le locataire peut attendre d’être assigné devant le juge du contentieux et de la protection en validation du congé et expulsion, avant de faire valoir ses moyens de défense.
Le locataire pourra également, sans attendre d’être assigné, prendre les devants et saisir le juge afin de contester la validité du congé et obtenir des dommages et intérêts.
Il sera rappelé que les actions en matière de baux d’habitation sont encadrées par la prescription triennale.
Les hypothèses d’invalidation d’un congé sont nombreuses :
- Lorsque le bien locatif a été repris aux fins de vente, le locataire pourra invalider le congé s’il parvient à prouver que le bailleur n’utilise pas le bien repris à titre de résidence principale ;
- En cas de vente en méconnaissance du droit de préemption, le locataire pourra obtenir la nullité du congé.
- S’agissant du motif légitime et sérieux, en cas de litige, c’est le juge qui appréciera si le motif invoqué.
IV – Sanction du congé frauduleux
Le congé est dit frauduleux lorsqu’il n’y a pas une occupation effective des lieux par le bailleur, lorsque la vente est fictive ou lorsque le motif invoqué n’est ni sérieux ni légitime.
La loi ALUR prévoit que le congé frauduleux peut donner lieu à une amende allant jusqu’à 6000 euros pour une personne physique, et jusqu’à 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire pourra aussi obtenir des dommages et intérêts, mais surtout la continuité de son contrat de bail.
