Le pas de porte ou « droit d’entrée » est une somme d’argent demandée par le bailleur, en complément du loyer commercial, lors de la conclusion d’un bail commercial.
Le pas de porte, qui est facultatif et tout à fait licite, peut être considéré comme soit un supplément de loyer, soit comme une indemnité forfaitaire pour le bailleur destiné à compenser le préjudice lié à la diminution de la valeur locative de son local.
Le montant du pas de porte est librement fixé par le bailleur et son locataire, qui définissent également ensemble les modalités de son paiement.
À quoi sert le pas de porte ?
Plusieurs raisons poussent le bailleur à exiger de son nouveau locataire un pas de porte :
- Des travaux ont été réalisés dans les locaux avant de les mettre à disposition. Après avoir effectué des travaux de rénovation dans le local commercial, le bailleur peut demander à titre de contribution de régler un pas de porte ;
- Le locataire verse une somme importante dès l’entrée dans les locaux afin de réduire sur le long terme le prix du loyer.
Le pas de porte peut être considéré tantôt comme un supplément de loyer tantôt comme une indemnité d’occupation, le régime juridique fiscal étant différent à chaque fois.
Comment le pas de porte est mis en place ?
S’ils souhaitent mettre en place un pas de porte, les parties doivent l’inscrire expressément dans une clause du bail commercial, et indiquer :
- le montant,
- la nature et la qualification qui est donné au droit d’entrée : supplément de loyer ou indemnité
- les modalités de règlement
Comment le pas de porte est qualifié sur le plan fiscal ?
| Supplément de loyer | Indemnité compensatrice d’occupation | |
LOCATAIRE | Le pas de porte sera alors comptabilisé comme une charge pour le locataire, fiscalement déductible chaque année. | Le pas de porte est alors considéré comme un actif incorporel, non amortissable, et non déductible du résultat fiscal. |
| BAILLEUR | Le pas de porte est considéré comme un revenu foncier et donc imposable | Le bailleur ne sera pas imposé pour ce montant. |
La qualification juridique du pas de porte a des conséquences importantes lors d'une cession de fonds de commerce notamment pour le calcul de la valeur du fonds et les droits d'enregistrement.
Ces questions s'inscrivent dans notre accompagnement global en bail commercial, qui couvre la négociation du bail, le loyer, les charges et les conditions de cession.