Résiliation du bail commercial et créanciers inscrits

27 juillet 2022 | Bail commercial

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I. La clause résolutoire du bail commercial

C’est quoi ?

La clause résolutoire est un mécanisme contractuel permettant de sanctionner les manquements d’une partie à ses obligations contractuelles (par exemple le non-paiement du loyer par le locataire d’un bail commercial), en prévoyant que le contrat sera résilié aux torts de la partie fautive.

Le Code de commerce prévoit un régime spécifique concernant la clause résolutoire insérée dans un bail commercial.

La clause ne peut produire effet qu’après un commandement d’un mois resté demeuré infructueux.

Sa mise en œuvre

Après un commandement demeuré infructueux, le bailleur devra saisir le Président du tribunal judiciaire (en référé) pour se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La mise en œuvre de la clause résolutoire entraîne plusieurs conséquences, notamment la plus importante : la résiliation de plein droit du bail dès lors qu’elle est acquise. Le preneur sera expulsé et perdra son bail commercial.

Qu’advient-il lorsqu’il existe des créanciers inscrits sur le fonds de commerce ?

II. Le sort des créanciers inscrits

Il existe une protection accordée aux créanciers inscrits sur un fonds de commerce en cas d’application de la clause résolutoire. Ils doivent être avertis par le bailleur de la résiliation du bail commercial à son initiative.

Qui ?

Seuls les créanciers inscrits antérieurement à la demande de résiliation du bailleur peuvent se prévaloir des dispositions protectrices de l’article L. 143-2 du Code de commerce. Les créanciers chirographaires sont exclus du champ d’application du texte.

Quand ?

Qu’il s’agisse d’une résiliation amiable ou judiciaire, le bailleur soit notifier aux créanciers inscrits dans un mois d’un mois avant le jugement ou l’accord intervenu entre les parties.

Comment ?

La loi est silencieuse sur le formalisme de la notification. Elle peut donc prendre n’importe quelle forme (lettre recommandée avec accusé de réception ; signification par voie d’huissier ; lettre simple).

Néanmoins, une notification par acte d’huissier est l’option la plus prudente en cas de litige.

Quels sont les effets de la notification ?

Les créanciers inscrits ayant été notifiés de la demande de résiliation du bail par le bailleur dispose alors d’un délai d’un mois pour empêcher que celle-ci se produise. Lorsque le délai d’un mois est passé, la résiliation du bail devient définitive.

Les créanciers inscrits peuvent toujours intervenir à l’instance en résiliation pour contester, aux côtés de leur débiteur, la demande du bailleur.

Quelles sont les sanctions du défaut de notification ?

La sanction reste l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits.

Les créanciers inscrits auront plusieurs moyens d’actions :

  • Une tierce opposition face au jugement prononçant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
  • Poursuivre la vente forcée du fonds de commerce.
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