Ventes aux enchères immobilières

10 novembre 2022 | Droit de l'immobilier, Procédure

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La vente aux enchères immobilières désigne la vente d’un bien immeuble qui a la particularité d’être vendu publiquement.

Un prix de départ est fixé, et toute personne souhaitant acquérir le bien doit proposer un prix supérieur à la mise de départ.

Les ventes aux enchères sont donc ouvertes à toute personne, sous réserve de présenter des garanties de paiement suffisantes.

Ces procédures sont destinés aux professionnels, aux entreprises, et aux particuliers qui veulent se procurer des biens.

Les ventes aux enchères immobilières interviennent dans 3 cas :

  • Vente judiciaire à la suite de saisie immobilière ;
  • Vente sur licitation ;
  • Vente suivant liquidation judiciaire.

I. Préalablement à la vente aux enchères immobilières

Comment avoir connaisance d’une vente aux enchères ?

Tout d’abord, les ventes aux enchères immobilières font l’objet d’une publication pour faire connaître aux tiers les biens pouvant faire l’objet d’une acquisition. La publication a lieu sur internet, dans les journaux d’annonces légales ou encore dans les journaux quotidiens. Le but étant d’attirer des investisseurs, des acheteurs.

Ces publications feront état de la mise à prix de départ, les heures de visite du bien ainsi que la date de début des enchères.

La représentation par avocat est-elle obligatoire ?

Les enchères immobilières concernant des biens du ressort de Pontoise nécessitent la représentation obligatoire par un avocat du ressort du tribunal judiciaire de Pontoise. Un particulier ne peut enchérir seul sans représentation d’avocat.

En effet, il s’agit d’une obligation légale posée par l’article R 322-40 du code des procédures civiles d’exécution.

Quelles les démarches à réaliser pour m’enquérir du bien ?

En matière de vente aux enchères, l’acquéreur du bien n’est pas garantie contre les risques liés à toute vente immobilière. Il faut donc dans un premier temps, prendre connaissance du cahier des charges, consultable au Greffe du Juge de l’Exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Pontoise, ou à défaut, en prendre connaissance auprès de l’avocat poursuivant la vente. Ce cahier contient toutes les informations relatives au bien et notamment : description des lieux, superficie, occupants.

Ensuite, il est possible d’organiser une visite de l’immeuble, quelques jours avant l’audience d’adjudication, qui est généralement organisée par un huissier de justice. Cette visite sert à constater l’état des lieux, les potentiels travaux …

II. La procédure de la vente aux enchères

Si vous souhaitez vous présenter à l’audience afin d’acquérir le bien, une procédure est à suivre.

Que dois-je apporter à mon avocat avant l’audience ?

Avant toute audience, un certain nombre de documents doivent être mis à la disposition de l’avocat pour qu’il puisse constituer un dossier.

Ainsi doivent lui être transmis:

  • Pour les personnes physiques : une carte nationale d’identité, passeport, livret de famille, justificatif de domicile,
  • Pour les personnes morales : un extrait Kbis, statuts de la société ;
  • Une attestation de non condamnation pénale ;

En plus de cela, il est obligatoire de remettre avant toute audience, un chèque de banque, de 10% du montant de la mise à prix, montant qui ne peut pas être inférieur à 3000 euros, qui sera libellé à l’ordre de la CARPA / ou bâtonnier selon les spécificités du barreau.

Vous devrez justifier de vos disponibilités en trésorerie / ou accord de principe bancaire pour le montant maximal de l’enchère que vous souhaiterez porter.

Comment se déroule l’audience d’enchères ?

Les enchères immobilières prennent pour point de départ la mise à prix. Chaque enchère couvre celle qui la précède. L’article R.322-45 du code des procédures civiles d’exécution précise que « les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulés depuis la dernière enchère ».

La dernière enchère propose emporte adjudication. L’enchérisseur mandaté par avocat qui propose la somme la plus importante sera déclaré adjudicataire.

III. En cas d’adjudication

Dans le cas où vous êtes déclaré adjudicataire, l’avocat déclarera l’identité de l’adjudicataire au greffe.

Quelles sont les obligations après avoir été déclaré adjudicataire ?

L’adjudication emporte un effet translatif de propriété immédiat.

Par voie de conséquent, l’adjudicataire devra assurer l’immeuble immédiatement.

Si l’adjudication devient définitive, il vous faudra alors payer dans un délai de deux mois le prix d’adjudication et les frais (droits d’enregistrement, émoluments, frais de poursuite).

De nombreux frais sont à prendre en compte, venant se rajouter au prix de vente, afin de parvenir à la vente.

  • Les frais du droit d’enregistrement représentant environ 5-6% du prix d’adjudication ;
  • Les frais de poursuite, c’est-à-dire les frais rendus nécessaires pour organiser la vente, comme les frais d’affichage d’huissier qui s’élèvent en moyenne à 8000 euros ;
  • Les frais de publication du titre de propriété ;
  • Les émoluments dû à l’avocat ;
  • Les frais de la taxe des services fiscaux pour mettre à jour le changement de propriétaire du bien immobilier

Les frais sont payés en priorité en sus du prix.

La procédure de surenchère

Après la fin de l’audience, un délai supplémentaire de 10 jours s’ouvrira pour toute personne souhaitant surenchérir du dixième du prix d’adjudication.

Si vous souhaitez porter une enchère, vous pouvez contacter le cabinet DUMONT SOLEIL.

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