Depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, la procédure d’expulsion des squatteurs a été renforcée.
1. La procédure d’expulsion judiciaire
En principe, lorsqu’un propriétaire demande l’expulsion de son logement, cela nécessite une décision de justice.
Le propriétaire du bien doit saisir le tribunal en vue d’obtenir un jugement, qui prononcera l’expulsion locative, puis solliciter le concours de la force publique à la préfecture si les occupants refusent de quitter les lieux spontanément après un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Mais il existe des exceptions pour éviter cette étape parfois longue de l’expulsion : c’est notamment le cas des logements squattés.
2. Les exceptions à la procédure d’expulsion judiciaire : les squatteurs
Lorsqu’un logement est occupé à la suite d’une violation de domicile, d’un squat, définit à l’article 315-1 du Code pénal comme : « L'introduction dans un local à usage d'habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », le propriétaire ou locataire du bien peut engager une procédure administrative, conformément à l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.
Cette procédure administrative simplifiée permet donc de saisir directement le préfet sans passer par un jugement.
3. Les conditions pour obtenir le concours de la préfecture sans titre exécutoire
Il existe plusieurs conditions pour bénéficier de la procédure administrative :
- Le propriétaire, ou locataire légitime, doit déposer une plainte pour violation de domicile,
- L’occupation illicite doit être constaté soit par un officier judiciaire, soit par le maire ou encore par un commissaire de justice,
- Le demandeur doit notamment justifier de son droit sur le logement (titre de propriété, bail d’habitation, …)
Si ces conditions sont remplies, le préfet peut ainsi mettre en demeure les squatteurs, de quitter les lieux dans un délai de 24h minimum si le bien est qualifié de domicile (principal ou même secondaire) ou de 7 jours minimum lorsque le bien n’est pas qualifié de domicile. Le préfet pourra alors accorder le concours de la force publique en cas de refus de quitter le bien.
4. Exceptions à la procédure administrative simplifiée
En revanche, la procédure administrative ne s’applique pas aux locataires ayant des impayés (loyers, charges, …) ni aux locataires restés dans les lieux après la résiliation du bail. La procédure judiciaire reste en ce sens obligatoire.
Enfin, si l’expulsion d’un occupant nécessite en principe un titre exécutoire, la loi permet maintenant, en cas de squat déterminé, de recourir à une procédure administrative simplifiée.
Cette procédure simplifiée reste strictement encadrée puisqu’elle suppose la réunion de conditions précise et reste soumise à l’appréciation du préfet. En outre, la qualification juridique du bien et de la situation est déterminante pour choisir la procédure adaptée.
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