Le contentieux des loyers commerciaux impayés vient de connaître un tournant important. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, modifie l'article L. 145-41 du Code de commerce et resserre les conditions dans lesquelles un locataire peut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans son bail.
1. La clause résolutoire du bail commercial : fonctionnement et principes
La clause résolutoire est l'arme classique du bailleur commercial face à un locataire défaillant. Stipulée dans la quasi-totalité des baux commerciaux, elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du contrat, sans avoir à démontrer la gravité du manquement devant le juge.
Son fonctionnement reste inchangé sur le plan procédural : la clause ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai (art. L. 145-41, al. 1er, C. com.).
Tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée, le locataire dispose toutefois d'une faculté de rattrapage : il peut saisir le juge, dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil, pour obtenir des délais de paiement et, par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire. Ce mécanisme permet au juge d'échelonner ou de reporter le règlement de la dette locative sur une période pouvant aller jusqu'à deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
2. Ce que change la loi du 26 mai 2026
Jusqu'à cette réforme, l'octroi de délais de paiement, et donc la neutralisation de la clause résolutoire relevait du pouvoir d'appréciation du juge, qui pouvait se fonder sur les seules difficultés rencontrées par le preneur.
L'article 63 de la loi n° 2026-403 vient encadrer ce pouvoir. Il ajoute à l'article L. 145-41 du Code de commerce une double condition, désormais cumulative, pour que le juge puisse accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers :
- La capacité du preneur à régler la dette locative : le locataire doit démontrer qu'il dispose des moyens financiers permettant, concrètement, d'apurer les sommes dues ;
- La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience : le locataire ne peut plus se contenter d'invoquer ses difficultés passées : il doit justifier, dès l'audience, qu'il règle à nouveau son loyer courant en totalité.
Le contentieux de la suspension ne repose donc plus uniquement sur l'appréciation des difficultés du preneur : il exige désormais une preuve concrète et actuelle de sa capacité de redressement financier. Pour le preneur, l'enjeu probatoire est sensiblement renforcé ; pour le bailleur, la réforme offre un fondement supplémentaire pour contester une demande de délais qui ne s'appuierait que sur des perspectives incertaines de régularisation.
Pour toute question sur vos droits en matière de bail commercial, le cabinet vous accompagne dès la réception d’un commandement de payer.”
Le reste du dispositif de l'article L. 145-41 demeure inchangé : formalisme du commandement de payer, délai d'un mois, possibilité pour le locataire d'échapper à la clause en se libérant dans les conditions fixées par le juge.
3. Application dans le temps : un point de vigilance essentiel
Le texte de l'article L. 145-41 tel que modifié précise lui-même son champ d'application temporel : les nouvelles conditions cumulatives s'appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.
Cela implique de vérifier, pour chaque dossier :
- la date d'introduction de la demande de délais/suspension devant le juge (et non la date du commandement de payer, ni celle de la conclusion du bail) ;
- si cette date est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi, l'ancien régime sans les deux conditions cumulatives nouvelles*devrait continuer à s'appliquer ;
- si la demande est introduite après l'entrée en vigueur, même pour un impayé antérieur, les nouvelles conditions s'imposent au juge saisi.
4. En pratique
Pour le bailleur, la réforme constitue un point d'appui supplémentaire pour s'opposer à une demande de délais qui ne serait pas étayée par des éléments concrets sur la capacité financière du preneur et sur la reprise effective du paiement du loyer courant.
Pour le preneur, elle implique d'anticiper la constitution d'un dossier probatoire solide (justificatifs de trésorerie, plan de règlement, preuve du paiement du loyer courant) avant la première audience, sous peine de voir la clause résolutoire jouer pleinement.
Le cabinet Dumont-Soleil, avocat en droit des affaires à Soisy-sous-Montmorency, vous conseille et vous représente dans tout contentieux lié au bail commercial.