Lorsqu’une transaction immobilière échoue, il est légitime de se demander si l’agence immobilière peut toujours réclamer sa commission pour les services rendus.
Le principe est posé par l’article 6 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 : l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération lorsque la vente n’a pas lieu.
Toutefois, il existe des tempéraments à ce principe et l’agent immobilier pourra réclamer le paiement d’une somme notamment en cas de faute de l’acquéreur ou du vendeur dans la non réalisation de la vente.
Le principe de rémunération conditionné à la réalisation de la vente
Aux termes de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui réglemente l’activité des professionnels de l’immobilier, l’agent immobilier a droit à une rémunération uniquement si la vente est conclue.
En d’autres termes, si le contrat de vente n’est pas signé l’agent immobilier ne peut pas exiger le versement de sa commission.
Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation dans une décision du 27 mai 2013 : aucune somme d’argent n’est due à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties (Civ 1ère, 27 novembre 2013, n°12-13.897).
Par conséquent, dès lors que la vente immobilière ne se réalise pas pour un motif propre à l’acquéreur ou au vendeur, l’agent immobilier se voit tout simplement dans l’impossibilité de réclamer le paiement de sa commission.
Encore faut-il que la vente immobilière n’ait pas lieu pour une raison personnelle et non en raison d’une faute de l’acquéreur ou du vendeur.
Les tempéraments au principe
Cette règle générale connaît des tempéraments lorsque la vente d’un bien immobilier échoue en raison de la faute de l’une des parties impliquées.
Si le vendeur ou l’acquéreur a agi de manière négligente, abusive ou a manqué à ses obligations contractuelles, l’agent immobilier pourrait être en droit de réclamer le versement d’une somme.
Il n’est plus question alors d’une commission mais de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil.
C’est le cas par exemple lorsque l’acquéreur omet de prendre des mesures pour obtenir le financement nécessaire dans les délais spécifiés, conformément aux conditions de la promesse de vente, cette négligence peut être constitutive d’une faute.
Mais encore, lorsque sont établies des manœuvres frauduleuses du vendeur en concert avec l’acquéreur conduisant à évincer l’agent immobilier de la vente, et ce afin d’échapper au versement de la commission alors que c’est l’agent immobilier qui les avait mis en relation.
Il appartiendra alors à l’agent immobilier de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Le montant qui sera alloué à l’agent immobilier au titre des dommages-intérêts est laissé à la libre appréciation des juges du fond.
En conclusion, le principe est que si la vente immobilière n’a pas eu lieu, l’agent immobilier ne peut pas réclamer sa commission. Cependant, des exceptions existent lorsque la vente échoue en raison de la faute du vendeur ou de l’acquéreur.
Dans de tels cas, l’agent immobilier peut être en droit de réclamer une somme, à condition de pouvoir prouver la faute de la partie responsable de l’échec de la transaction.
