Comment obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation d’une vente immobilière ?

22 août 2022 | Contentieux, Droit de l'immobilier

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Au préalable de la signature définitive de l’acte authentique de vente portant sur un bien immobilier, il est d’usage de signer un avant-contrat prévu à cet effet : il s’agit de la promesse de vente. Celle-ci peut être unilatérale (lorsqu’une seule des parties est engagée), ou synallagmatique (lorsque les deux parties s’engagent).

À ce titre, le Vendeur devient ainsi « Le Promettant », et l’Acquéreur « Le Bénéficiaire ».

A l’occasion de la signature d’une promesse unilatérale de vente, il est fréquent de stipuler une clause d’indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité d’immobilisation est versée par le Bénéficiaire de la Promesse (futur acquéreur) et constitue la contrepartie de l’exclusivité dont il jouit de la part du Promettant (futur vendeur) qui immobilise ainsi le bien en s’engageant à le lui vendre.

En outre, cette indemnité constitue également une contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour le promettant en cas l’absence de signature de l’acte authentique de vente, du fait exclusif du bénéficiaire.

Généralement, le montant de cette indemnité est compris entre 5 % et 10 % du prix de vente.

Cette somme est versée par le Bénéficiaire pendant ou suivant la signature de la promesse de vente entre les mains d’un « séquestre » qui est tenu de conserver l’indemnité jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente.
Le plus souvent, c’est le Notaire rédacteur de l’acte de Promesse de vente qui remplit cette mission de séquestre.

Le sort de cette indemnité d’immobilisation diffère selon de multiples cas :

1) S’agissant du délai de droit de rétractation de 10 jours

À la suite de la signature de la Promesse de vente, l’acquéreur (non-professionnel) peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (art. L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

En conséquence :

  • Dans l’hypothèse où Le Bénéficiaire (acquéreur) renonce finalement à la vente pendant le délai de son droit de rétractation, l’indemnité est restituée au Bénéficiaire.
  • À l’inverse, si le Bénéficiaire renonce finalement à la vente après le délai de 10 jours prévu pour exercer son droit de rétractation, l’indemnité sera versée au Promettant.

2) S’agissant des conditions suspensives

Lors de la signature de la Promesse de vente, des conditions suspensives à l’accomplissement de la vente sont stipulées. Certaines conditions suspensives sont prévues par le Droit commun (et sont donc obligatoires), d’autres conditions sont particulières (établies par les parties elles-mêmes). Par exemple, il peut s’agir de l’obtention d’un prêt bancaire, ou encore d’un certificat d’urbanisme.

De ce fait :

  • Dans l’hypothèse où les conditions suspensivesprévues par l’acte de Promesse de venteont été réalisées, ce qui débouche ainsi à la signature définitive de l’acte de vente, la somme de l’indemnité d’immobilisation s’imputera directement sur le prix de vente du bien.
  • Si les conditions suspensives prévues par l’acte de Promesse de vente ne sont pas réalisées, en raison d’éléments distincts et extérieurs à la volonté du Bénéficiaire, l’indemnité sera restituée au Bénéficiaire.
  • A contrario, si les conditions suspensives ont bien été réalisées, mais que le Bénéficiaire renonce toutefois à la vente, l’indemnité sera reversée au Promettant.
  • Enfin, si les conditions suspensives ne se sont pas réalisées par le fait et en raison des manquements du Bénéficiaire, l’indemnité sera également reversée au Promettant.
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Le cabinet de Maître Eva DUMONT-SOLEIL à Enghien les bains est compétent pour accompagner, assister, défendre et faire valoir les intérêts des Promettants ou Bénéficiaires dans le cadre de litiges attenants à la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

En effet, les situations de blocage concernant le sort de l’indemnité d’immobilisation sont fréquentes, compte tenu des différends entre les parties d’une Promesse de vente, mais également par l’incapacité du séquestre à désigner l’attributaire de l’indemnité d’immobilisation sans accord entre les parties ou sans décision judiciaire.

À ce titre, le cabinet de Maître Eva DUMONT-SOLEIL se charge de défendre les personnes lésées dans le cadre de tel blocage.

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